La constitución de una Subcomunidad cuando no estuviera prevista en los estatutos de la Comunidad de Propietarios

La figura de la subcomunidad viene resultando una herramienta enormemente útil dentro del régimen de la propiedad horizontal, al posibilitar la individualización de aquellos elementos o servicios comunes dotados de independencia económica, funcional u organizativa dentro del conjunto de un inmueble.

La constitución de una o varias subcomunidades, es frecuente en las urbanizaciones y en las promociones con varios bloques de viviendas con instalaciones comunes, pero también es posible constituirlas dentro de un mismo edificio, con objeto de individualizar aquellos los servicios comunes que solo disfrutan un determinado grupo de propietarios.

El artículo 2.d) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), señala que se entienden por subcomunidades las que resultan, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

¿Qué ocurre cuando en los estatutos de la CCPP no se hubiera previsto nada?

 

La Dirección General de los Registros y del Notariado sostiene que una correcta interpretación del artículo 2.d) de la LPH no exige que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Es suficiente que en el dicho título constitutivo no se prohíba y que se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

En consecuencia para crear una subcomunidad cuando no estuviera prevista en título constitutivo, será necesario el consentimiento individualizado de los propietarios que vayan a integrarse en la misma, así como un acuerdo previo de la junta propietarios de la comunidad por unanimidad de conformidad con lo previsto en la regla 6 y 8 del artículo 17 de la LPH, esto es sin la oposición de ninguno de los propietarios presentes o ausentes.

Cumplido lo anterior, los propietarios interesados deberán otorgar por unanimidad el título constitutivo de la subcomunidad, en el que se describan los elementos comunes sobre los que recae y se determinen las fincas especiales que la integran, su cuota de participación, sus normas de funcionamiento, su órganos y el nombramiento de las personas que los ocupan. Este acuerdo, debería elevarse a escritura publica y ser inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente.