¿Puede el propietario mayoritario de una vivienda en copropiedad alquilarla sin el consentimiento de resto de copropietarios?

Los actos de administración sobre una vivienda en régimen de copropiedad deben ser adoptados por acuerdo de los partícipes, que representen la mayoría de cuotas de la comunidad. Así se deduce del artículo 398 del Código Civil, aunque es cierto que cabe establecer un sistema de adopción de acuerdos distinto como por ejemplo, pactar que sea necesario el voto favorable de los partícipes que representen el 60% de las cuotas o, incluso, exigir la unanimidad.

La jurisprudencia considera como actos de administración todos aquellos que se refieren al disfrute de la cosa, sin alterar su sustancia como sería el supuesto de la celebración de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, salvo que sea de larga duración, por lo que el arrendamiento en unas condiciones razonables, esto es acordes al Mercado, efectuado por el propietario mayoritario de una vivienda en copropiedad sería perfectamente válido.

No obstante, cuando alguno de los copropietarios minoritarios considere que el acuerdo de la mayoría de los partícipes sea abusivo o gravemente perjudicial para la cosa común, podrá impugnar dicho acuerdo ante los Tribunales de Justicia.

¿Sería posible resolver un contrato de arrendamiento de renta antigua, por la falta de notificación del fallecimiento del inquilino y subrogación de los ocupantes de la vivienda?

En efecto, los arrendamientos de viviendas celebrados bajo la vigencia de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, quedarán extinguidos si producido el fallecimiento del titular del contrato arrendamiento, no se cumplen los requisitos formales exigidos para que se pueda producir la subrogación de alguno de los familiares ocupantes de la vivienda, de conformidad con el artículo 16 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por remisión de lo dispuesto en su Disposición Transitoria Segunda,.

Estos requisitos consisten básicamente en la obligación de comunicar por escrito al arrendador dentro del plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, el hecho del fallecimiento junto con el certificado de defunción, la identidad de ocupante que pretende subrogarse en el arrendamiento, indicando igualmente su parentesco con el inquilino fallecido. 

En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado, que para que se produzca la subrogación mortis causa del contrato de arrendamiento de vivienda, es imprescindible que se cumplan dentro del plazo de tres meses, los requisitos formales exigidos en el artículo 16 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que ni siquiera pueda considerarse como consentimiento tácito, el hecho de que la propiedad tuviera conocimiento por otros medios del fallecimiento del inquilino y que la vivienda estuviese ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación.

¿Que familiares podrían subrogarse en un contrato de renta antigua tras el fallecimiento del arrendatario?

 

El sistema fijado por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en cuanto a la posibilidad de subrogación del contrato de arrendamiento sometido a la antigua LAU, se encuentra regulado en el apartado B) de su Disposición Transitoria segunda y supone un claro recorte respecto de las previsiones contenidas en la antigua Ley de Arrendamientos de 1964, por cuanto que solo se permiten las siguientes subrogaciones:

a) inexistencia de subrogación con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994 (1 de enero de 1995). La subrogación sólo podrá tener lugar por una vez y a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

En este supuesto el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante lo anterior, se permite de forma excepcional una segunda subrogación cuando el primer subrogado fuese el cónyuge del arrendatario original y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

b) existencia de una subrogación con anterioridad a la entrada en vigor de LAU 1994. En este supuesto sólo se podrá subrogar el cónyuge del subrogado no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

c) existencia de dos subrogaciones con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994. No se autorizan ulteriores subrogaciones

 

Heredamos un piso con un alquiler de renta antigua. ¿Sería posible resolver el contrato, por necesidad de un hijo de alguno de los coherederos?

El término “renta antigua” hace referencia a los arrendamientos que se rigen por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, que establecía una prórroga anual legal forzosa, potestativa para el arrendatario y forzosa para el arrendador, que lo convierte prácticamente en un contrato vitalicio.

No obstante, la antigua LAU recoge la posibilidad de instar la resolución de la prórroga forzosa sobre el arredramiento para uso de vivienda, en base a la necesidad de un hijo de alguno de los coherederos, siempre que en primer lugar, exista acuerdo de la mayoría de los copropietarios de la vivienda, de conformidad con el artículo 398 del Código Civil y se cumplan los requisitos de los artículos 62 y siguientes de la LAU de 1964, que esencialmente consistirán en acreditar la existencia de una causa de necesidad para ocupar la vivienda y la notificación fehaciente al arrendatario comunicando la resolución así como las circunstancias de posposición en el supuesto que existieran mas inquilinos. 

Finalmente, hay que tener en cuenta que la Ley establece que para el caso que se desalojara la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, la Ley establece que el arrendador deberá indemnizar al inquilino con dos anualidades de renta y si la desalojara dentro del año, se le indemnizará con una anualidad de renta.

 

¿Existe derecho de tanteo y retracto a favor del arrendatario de una plaza de garaje?

El tanteo y retracto legal son derechos reales de adquisición preferente. El derecho de tanteo consiste en la facultad que tiene su titular para adquirir con preferencia una cosa que su propietario proyecta vender. El derecho de retracto consiste en la posibilidad que tiene su titular de subrogarse en las condiciones establecidas en el contrato ya celebrado, en el lugar del que ya ha adquirido la cosa a título oneroso, por compra o dación en pago.

Estos derechos únicamente pueden ejercitarse cuando una disposición legal así lo regule y las partes no hayan pactado su renuncia expresamente, por lo que  resolver esta importante cuestión, debemos analizar en primer lugar si el arrendamiento de una plaza de garaje está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos donde el artículo 25 prevé la existencia de un derecho de tanteo y retracto, o por el contrario el arrendamiento se rige por la regulación general del Código Civil donde no está regulado la existencia del retracto arrendaticio.

En este sentido, la Dirección General de los Registros y Notariado en su resolución de 3 de marzo de 2004, concluye que el arredramiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio de una vivienda o local de negocio, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación, ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo.

En refuerzo del anterior argumento podemos indicar que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 3.2 no señala a los aparcamientos, entre los supuestos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Igualmente, resulta revelador la aclaración realizada en la Exposición de Motivos, respecto a que Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría esta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a estos.

 

¿Se puede evitar la prorroga legal en los arrendamientos de vivienda mediante la figura del arredramiento de temporada?

A diferencia del contrato de arredramiento para uso de vivienda, los arrendamientos de temporada no están sometidos a ninguna prorroga forzosa por lo  que se rigen principalmente por lo pactado por las partes.

La principal característica del arrendamiento de temporada es que tenga por objeto la satisfacción de un fin determinado diferente a la ocupación como domicilio o residencia habitual del arrendatario, bien por razones de trabajo, estudio o vacaciones. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad.

Ahora bien, la jurisprudencia viene señalando reiteradamente que a la hora de determinar la verdadera naturaleza jurídica de un contrato hay que estar al contenido de sus estipulaciones y no al nombre o título del documento o a lo que las partes manifestaran subjetivamente, quiere eso decir que "las cosas son lo que son" y no lo que las partes digan interesadamente.

Por ello no sería recomendable la utilización de esta figura cuando verdaderamente no se den las circunstancias para calificar el arrendamiento como de temporada, toda vez que ante cualquier problema con el inquilino, el propietario sufrirá las consecuencia de dicha simulación en el sentido de resultar aplicable la regulación establecida para los arrendamientos de vivienda y en consecuencia el inquilino que denuncie esta simulación podrá permanecer en la vivienda durante el periodo de tres años de prórroga forzosa que marca la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

¿Se puede exigir al inquilino el cumplimiento del plazo obligatorio de 3 años, una vez hayan transcurrido los 6 primeros meses del arrendamiento?

Tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), el legislador ha permitido que el arrendatario de una vivienda, cumplidos los primeros seis meses, pueda desistir del contrato, por muy larga que se haya pactado su duración. Esta disposición está confundiendo a muchos propietarios que piensan que pactando la obligación de cumplir la totalidad del plazo estipulado, en caso de resolución anticipada, tendrían derecho a reclamar al inquilino la totalidad de las rentas hasta la finalización de la duración acordada.

Sin embargo en nuestra opinión, aunque así se reflejara en el contrato, no sería posible reclamar al inquilino los tres años de renta, toda vez que el artículo 6 de la LAU señala que, “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.” (Se refiere a los arrendamientos para uso de vivienda)

En consecuencia en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda hay que tener en cuenta estos aspectos:

 

1º.- Respecto a la duración, aunque el art. 9 de la LAU señala que es libre, existe una prorroga legal potestativa para el inquilino y obligatoria para el arrendador de tres años (aunque es cierto que se pueden pactar algunas excepciones).
 

2º.- No se puede pactar una indemnización superior a la establecida legalmente en el art. 11 de la LAU (un mes de renta por cada año que falte por cumplir), por lo que cualquier otra penalidad acordada resultará nula de pleno derecho.

 

3º.- La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato no es obligatoria, esto es si no se pactase nada en el contrato, no podrá exigirse indemnización por la resolución anticipada transcurridos los seis primeros meses.

¿Podemos resolver un contrato de arrendamiento de vivienda en caso que el inquilino lo explote como apartamento turístico?

El subarriendo de una vivienda esta prohibido salvo pacto expreso en contrario de las partes, máxime cuando en el presente supuesto se modifique el objeto del contrato que pasaría de un arrendamiento de vivienda a una actividad empresarial de explotación de apartamentos turísticos que estaría regulada por el Titulo III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La LAU en su artículo 8, establece que los contratos de arrendamiento de vivienda, no podrán cederse por el arrendatario sin consentimiento de la propiedad, por lo que ante esta circunstancia el contrato podrá ser resuelto en cualquier momento a instancia del arrendador al concurrir una de las causas señaladas en el artículo 27 de la LAU.

No obstante, para que opere la resolución del contrato de arrendamiento, tendremos que acudir al Juzgado y acreditar convenientemente que el inquilino está utilizando la vivienda para subarrendarla como apartamento turístico, resultando muchas veces difícil en la práctica, conseguir una prueba que demuestre sin ningún género de dudas que se está produciendo ese uso.

Entre las posibles pruebas que podríamos obtener, desacataría los anuncios del alquiler turístico de la vivienda (normalmente a través de algún portal de Internet), la testifical de los vecinos o del portero y la propia documentación que puedan acreditar los clientes, justificativa de haber realizado el alquiler turístico de la vivienda (reserva, factura, pagos etc…).

¿Cuales son las mejores figuras para garantizar el pago de la renta por el inquilino?

El objetivo de todo propietario es cobrar puntual y mensualmente la renta por lo que cada vez que se contacta con nuevo inquilino, conviene negociar y  exigir todas las medidas que estén a nuestro alcance para evitar que deje de pagar la renta en un futuro próximo. Para ello, las figuras más utilizadas en el mercado del alquiler son:

Fianza, se trata de una garantía obligatoria establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos consistente en el pago en metálico de una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La fianza deberá ser ingresada en el organismo designado por la comunidad autónoma donde esté localizado el inmueble.

Depósito, consiste en la entrega al arrendador de una determinada cantidad económica como garantía adicional. Normalmente suele ser coincidente con el importe de varias mensualidades de renta y a diferencia de la fianza, el importe entregado en concepto de depósito quedará en poder de la propiedad.

Fiador solidario, consiste en que una persona física o jurídica se constituya en  avalista de la relación contractual, respondiendo directamente de los posibles incumplimientos derivados del contrato de arrendamiento. La clave para que funcione este medio de garantía, es que el fiador solidario tenga solvencia suficiente para atender la posible reclamación del arrendador.

Aval bancario, se trata de un documento por el que una entidad bancaria se obliga a abonar a la propiedad como consecuencia del impago del inquilino. El texto del aval reflejará la duración del mismo y las condiciones para que el pago se haga efectivo por lo que la propiedad deberá custodiarlo hasta su expiración. Al tratarse de un producto financiero, el Banco puede exigir al inquilino un interés o el depósito de la cantidad avalada en sus cuentas por lo que son muchos los arrendatarios que encuentran dificultades para conseguir esta garantía.

Seguro de alquiler, cada vez hay más compañías aseguradoras que ofrecen productos que garantizan el impago de las rentas por parte del inquilino, la reparación de los daños que este pudiera provocar en la vivienda, así como los gastos judiciales de abogado y procurador. Para la contratación de estos seguros conviene asesorarse sobre las condiciones generales y particulares de la póliza incluyendo la letra pequeña, así como realizar una correcta descripción del riesgo.

¿Puede subrogarse en el contrato de arrendamiento de vivienda, la pareja de hecho del inquilino, si este fallece?

El artículo 16.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994), aplicable a los contratos de arrendamiento formalizados con posterioridad al 1 de enero de 1995, permite que en caso de fallecimiento del arrendatario, pueda subrogarse en el contrato de arrendamiento la persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, siempre que pueda acreditarse que la convivencia ha existido al menos, durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

Ahora bien, esta facultad de subrogación tiene sus excepciones, ya que la Ley permite a las partes pactar en el contrato de arrendamiento que no haya derecho de subrogación por fallecimiento del inquilino siempre y cuando hayan transcurrido los tres primeros años de duración del arrendamiento o que si la muerte se produce antes, el contrato se extinguirá a los 3 años.

 

 

Por ultimo es importante resaltar, que para que se pueda producir legalmente la subrogación, la persona interesada en continuar con el arrendamiento, deberá notificar por escrito tal circunstancia al arrendador en el plazo máximo de tres meses desde la muerte del arrendatario. En caso contrario, se extinguirá el arrendamiento tal y como ha señalado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 3 de abril de 2009.

¿Se puede pactar el alquiler de una vivienda por tiempo indefinido?

No, aunque las partes hayan pactado en el contrato de arrendamiento de una vivienda que el plazo de duración se establece por tiempo indefinido, esta clausula carecería de validez alguna, toda vez que la indefinición del tiempo de duración de un contrato es incompatible con la naturaleza propia del arrendamiento como cesión temporal en el uso de una cosa.

Es cierto que los contratos de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, estaban sometidos a una prórroga forzosa a favor del inquilino con independencia del plazo de duración pactado por las partes en el contrato, por lo que su duración realmente era indefinida.

Con la entrada en vigor de la nueva Ley, la prórroga forzosa a favor del arrendatario, se limitó únicamente a los cinco primeros años de vigencia del arrendamiento de vivienda, aunque actualmente este plazo ha quedado reducido a tres años, a partir del cual el contrato se prorrogará anualmente si ninguna de las partes lo resuelve con al menos treinta días de antelación a su vencimiento.

¿Es legal alquilar un local para un uso mixto de vivienda y oficina?

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, determina un régimen jurídico diferenciado en base a dos únicas categorías de arrendamiento el de vivienda y el de uso distinto para vivienda. No existe sin embargo, ningún precepto referido al caso de los denominados arrendamientos mixtos, en los que el arrendatario persigue en la celebración del contrato, tanto la satisfacción de la finalidad de vivienda como otros usos como sería el de instalar una oficina.     

                                             

Esta falta de regulación, no impide en modo alguno la viabilidad y legalidad de estos arrendamientos, que se regirán por la normativa correspondiente a la finalidad primordial perseguida por las partes a la hora de la celebración del contrato, por tanto, si el uso de vivienda fuera permanente, siempre será esta la finalidad principal.

¿Cuánto puede durar un procedimiento de Desahucio por falta de pago?

Uno de los mayores frenos al desarrollo del mercado del alquiler de viviendas en España radica en el temor de muchos propietarios al impago de la renta y la lentitud de la Justicia. Por ello en los últimos años, el Legislador ha venido modificando el procedimiento de desahucio con el loable objetivo de hacerlo más ágil y dinámico hasta el punto que la última reforma fuera bautizada por los medios como el  “desahucio exprés”.

La realidad práctica es que estas reforman han ayudado enormemente a la rápida resolución de estos procedimientos ya que en un plazo razonable de entre 3 y 6 meses desde la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago, podría conseguirse una Sentencia favorable y antes de los 2 meses siguientes, el lanzamiento del inquilino. Los anteriores plazos pueden conseguirse si no se produce ninguna incidencia extraordinaria y siempre  que la vivienda esté ubicada en una capital de provincia donde los Juzgados de 1ª Instancia cuentan con una mejor dotación de personal y medios para la tramitación de los expedientes correspondientes a la jurisdicción civil.

¿Existen causas legales para resolver la prórroga forzosa de un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua?

Los contratos de “renta antigua” que es como se conoce a los arrendamientos de viviendas anteriores a 1995, siguen sujetos respecto a su duración a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que establecía una prórroga anual legal forzosa, potestativa para el arrendatario y forzosa para el arrendador, que lo convierte prácticamente en un contrato vitalicio.

No obstante el citado texto legal recoge en su artículo 62 distintas causas por la que el inquilino no tendría derecho a la citada prórroga legal, entre la que podemos destacar por su importancia las siguientes:

¿La falta de depósito de la fianza del contrato de arrendamiento ante un órgano administrativo puede ser causa de resolución contractual?

El artículo 36 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos establece que a la celebración del contrato de arrendamiento de VIVIENDA será obligatorio prestar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta y de dos mensualidades en el arrendamiento para USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA (Locales de negocio). 

Las Comunidades Autónomas, a excepción de Navarra y Asturias, han regulado la obligación de depositar la fianza ante el organismo público correspondiente. Por ello, salvo en estas dos comunidades, el propietario de un local o una vivienda cedida en arrendamiento, estaría obligado a ingresar en un organismo público la fianza  que recibe como garantía de un contrato de arrendamiento.

El incumplimiento de esta obligación, puede acarrear al arrendador una infracción administrativa grave sancionada con una multa pecuniaria. Ahora bien, esta circunstancia no afecta al inquilino ni a la validez del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en virtud del principio de conservación de los actos.
 
En consecuencia este hecho no justificaría la resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que el incumplimiento del arrendador de su obligación de ingresar el importe de la fianza no denota la existencia de una voluntad incumplidora por parte del arrendador con entidad suficiente para frustrar la finalidad perseguida por el mismo.