¿Cuáles son los principios de funcionamiento del Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles y los principales principios que rigen su funcionamiento son:

Voluntariedad y rogación: significa que el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso pues no existe sin la inscripción.

 

Prioridad: supone que en caso de que se pretendan inscribir dos derechos incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro y en caso de que haya dos derechos inscritos sobre la misma finca tendrá prioridad el más antiguo.

 

Legalidad: los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

Tracto sucesivo: para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

¿Qué plazo tiene un Registro de la Propiedad para inscribir la compraventa de una vivienda?

Una vez otorgada la escritura pública de compraventa y liquidados los impuestos correspondientes, (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o Impuesto sobre el Valor Añadido), se podrá presentar en el Registro de la Propiedad al que pertenezca el inmueble, toda esa documentación para su inscripción.

 Como regla general el plazo para despachar cualquier documento presentado en el Registro de la Propiedad es de quince días hábiles a contar desde su presentación, si al tiempo de dicha presentación se acredita el cumplimiento de todos los requisitos legales exigidos. La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador titular producirá una reducción de aranceles de un treinta por ciento, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente.

Contra la calificación negativa del registrador puede interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la Provincia en que radique el Registro. Las resoluciones expresas o presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado son, a su vez, susceptibles de recurso ante los órganos de la jurisdiccional civil.

He solicitado una nota simple de una vivienda y aparece una afección fiscal. ¿Esto qué significa?

Cuando solicitamos al Registro de la Propiedad una nota simple sobre una finca, es bastante habitual que aparezcan afecciones fiscales.  Estas advertencias son un asiento que se practica al margen de una inscripción o anotación, que vincula dicha finca a la posible liquidación complementaria del Impuesto que grava el derecho que se ha registrado con anterioridad. 

Las afecciones fiscales se extienden de oficio y pueden ser canceladas por caducidad a los cinco años desde su devengo. Legalmente suponen una especie de embargo preventivo a favor de la Hacienda Pública que desde antiguo quedó establecido para evitar que se realicen transmisiones o se constituyan, modifiquen o extingan derechos sin pagar los Impuestos correspondientes, toda vez que los modelos de autoliquidación de los impuestos se suelen comprobar con posterioridad a la inscripción.

Normalmente estas notas no suelen presentar incidencia alguna por cuanto que previamente a la inscripción del título anterior se tendrían que haber presentado los modelos que acrediten haber efectuado la liquidación de los impuestos, sin embargo, puede ocurrir que la autoliquidación inicial estuviera indebidamente efectuada y que la Agencia Tributaria haya iniciado una liquidación complementaria de la que respondería en última instancia la finca como consecuencia de la mencionada afección fiscal.

¿Que diferencia existe entre solicitar una Nota Simple o una Certificación Registral de un inmueble?

Los Registros de la Propiedad tanto a través de la nota simple como la certificación registral, nos facilitan la información más relevante sobre la situación jurídica de una finca como es su identificación y descripción, quién es el verdadero dueño, si la finca tiene hipotecas, embargos u otras cargas.

La diferencia entre ambos instrumentos es que la certificación, da fe del contenido del registro y que tiene eficacia frente a todos es decir, sirviendo para acreditar el contenido relativo a una finca que conste en el registro, si así se solicita, tanto de titularidades actuales como antiguas, y tanto respecto a derechos vigentes como extinguidos, mientras que la nota simple es puramente informativa, es decir, sirve para que quien la solicita conozca el contenido básico del Registro, y sólo respecto a titulares, derechos y cargas vigentes en el momento de la solicitud.

En la práctica, para las operaciones más habituales, suele admitirse la nota simple como medio para acreditar la propiedad de una finca o su situación de cargas, siendo comúnmente aceptada incluso por las entidades financieras para el estudio previo a la concesión de préstamos hipotecarios.

¿Es posible conocer quién es el propietario registral de una vivienda en España?

En efecto, mediante la solicitud de una nota simple informativa al Registro de la Propiedad correspondiente, podemos conocer quién es el propietario de una vivienda en España, su cavidad, descripción, linderos y posibles cargas, tales como una hipoteca, embargos, servidumbres etc….

Cualquier ciudadano puede libremente solicitar información al Registro de la Propiedad  sobre la titularidad de una vivienda siempre que cumplimente una sencilla solicitud en la que exprese el motivo o “interés legítimo” para acceder dicha información. El concepto de “interés legítimo” admite numerosas interpretaciones por ello en la práctica, los registradores de la propiedad vienen admitiendo que existe “interés legítimo” para acceder a la información del Registro, siempre y cuando aleguemos bajo nuestra responsabilidad alguno de los siguientes motivos: 

¿Es obligatorio inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad y cuáles serían las ventajas de su inscripción?

En España, la inscripción de una vivienda en el Registro de la propiedad no es un requisito obligatorio, sin embargo viene siendo utilizado por casi todos los compradores ya que resulta un título fundamental para acreditar la propiedad frente a terceros.

La Ley Hipotecaria en su artículo 1º determina  que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Actualmente, la información del Registro de la Propiedad resulta una herramienta esencial en el tráfico Inmobiliario al proporcionar publicidad del estado en el que se encuentra en cada momento el bien inmueble, su titularidad, la posible existencia de hipotecas, embargos, servidumbres, arrendamientos etc... y en consecuencia permite al comprador verificar las características y estado en el que se encuentra la vivienda que va a adquirir.

Por ello, la principal ventaja de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad sería la obtención de seguridad jurídica ya que, una vez inscrita, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto sólo lo que se dice en el registro. Por otro lado, la inscripción permitirá utilizar la vivienda como garantía para pedir un préstamo hipotecario.