¿Se puede exigir al inquilino el cumplimiento del plazo obligatorio de 3 años, una vez hayan transcurrido los 6 primeros meses del arrendamiento?

Tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), el legislador ha permitido que el arrendatario de una vivienda, cumplidos los primeros seis meses, pueda desistir del contrato, por muy larga que se haya pactado su duración. Esta disposición está confundiendo a muchos propietarios que piensan que pactando la obligación de cumplir la totalidad del plazo estipulado, en caso de resolución anticipada, tendrían derecho a reclamar al inquilino la totalidad de las rentas hasta la finalización de la duración acordada.

Sin embargo en nuestra opinión, aunque así se reflejara en el contrato, no sería posible reclamar al inquilino los tres años de renta, toda vez que el artículo 6 de la LAU señala que, “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.” (Se refiere a los arrendamientos para uso de vivienda)

En consecuencia en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda hay que tener en cuenta estos aspectos:

 

1º.- Respecto a la duración, aunque el art. 9 de la LAU señala que es libre, existe una prorroga legal potestativa para el inquilino y obligatoria para el arrendador de tres años (aunque es cierto que se pueden pactar algunas excepciones).
 

2º.- No se puede pactar una indemnización superior a la establecida legalmente en el art. 11 de la LAU (un mes de renta por cada año que falte por cumplir), por lo que cualquier otra penalidad acordada resultará nula de pleno derecho.

 

3º.- La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato no es obligatoria, esto es si no se pactase nada en el contrato, no podrá exigirse indemnización por la resolución anticipada transcurridos los seis primeros meses.