La percepción
que en el casco histórico de Sevilla cada vez hay más bares y menos locales destinados
a otro tipo de negocio es una realidad fácilmente contrastable. Como también es
un hecho cierto, que cada vez que se produce la apertura de un nuevo establecimiento
de hostelería en los bajos de un edificio de viviendas, surge un inevitable
conflicto de intereses entre el propietario del local, que muchas veces no
encuentra otra alternativa para arrendar su inmueble y los vecinos del edificio,
conscientes que tendrán que soportar las molestias generadas por el mayor
ruido, tránsito de personas y malos olores que inevitablemente genera un
negocio de restauración, con el agravante que con casi total seguridad, se
instalarán veladores en la calle y un amplio horario de apertura coincidiendo
con las horas de descanso y fines de semana.
La
polémica todavía es mayor cuando los inquilinos titulares del negocio de
hostelería necesiten la instalación de un tubo para la salida de humos que
necesariamente deberá transcurrir a través del patio de luces hasta la
cubierta, por tratarse en la mayoría de los casos de una condición
necesaria exigida por del Ayuntamiento de Sevilla para la concesión de la
licencia de actividad.
En
fechas recientes, este conflicto se ha dirimido en los Tribunales de Sevilla,
con relación a un señorial edificio de viviendas situado en el Paseo Colón, en
cuyos bajos los propietarios pretendían arrendar su local a un conocido
restaurador, para lo que necesitaban para conseguir la licencia, la instalación
de un tubo o chimenea de salida de humos. Ante la negativa de la Junta de Propietarios
de la comunidad a autorizar la preceptiva instalación para la evacuación de
humos, presentaron una demanda para exigir su derecho a la salida de humos a
través del patio comunitario mediante la instalación de un tubo de extracción
de gases. Inicialmente el Juzgado de 1ª Instancia les daba la razón, por
entender que los Estatutos no prohibían el ejercicio de la actividad de
restauración en los locales y por tanto no se les podía privar de tal derecho
por tratarse de un requisito necesario impuesto por la administración. Sin
embargo, la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Sevilla en una reciente sentencia
de 6 de julio de 2017 ha revocado la sentencia de 1ª instancia por entender que
se requiere la unanimidad de la Junta de Propietarios para adoptar acuerdos que
impliquen la modificación de elementos comunes por constituir una modificación
del título constitutivo.
La
sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, resulta interesante por cuanto
nos expone con suma claridad, las principales claves pare resolver estos
conflictos sobre la base de la doctrina jurisprudencial recogida en la
sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2016, que al tratar las
exigencias normativas en materia de mayorías, estima que las mismas deben
interpretarse de modo flexible cuando se trate de locales comerciales situados
en edificios en régimen de propiedad horizontal, siempre y cuando las obras
realizadas no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro
propietario, dado que la finalidad comercial de los locales comporta la
necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la
necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer
atractiva la actividad para los clientes. Ahora bien, cuando se pretenda
instalar un tubo de evacuación de gases y humos a través del patio interior del
edificio, salvo que en los Estatutos estuviera expresamente autorizado, se requerirá
el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, toda vez que además de
modificar la configuración original del edificio, se estaría constituyendo una
servidumbre para el aprovechamiento exclusivo de un comunero en perjuicio del
resto de los propietarios.
En
resumen, entendemos que en adelante, no debe plantearnos mayores dudas, que cuando
no esté previsto en los Estatutos y se solicite la instalación de un tubo o
chimenea de extracción de humos por parte de un local comercial que vaya a
destinarse a la actividad de restauración, será necesaria la autorización
unánime de la Junta de Propietarios en virtud de los criterios establecidos en la
sentencia comentada y sobre la base de los artículos 7.1 y 17.6 de la Ley de Propiedad
Horizontal, siendo totalmente lícita la decisión de una Comunidad de no
permitir su instalación.
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