¿Cómo se regula el derecho de uso de un inmueble que pertenece a varios copropietarios?

La copropiedad nace cuando existen varios propietarios con una participación sobre la titularidad de cualquier bien inmueble que no pueda ser objeto de división. En este caso, los partícipes son titulares de un determinado porcentaje de "cuotas indivisa" sobre la finca.

 

Esta  figura se produce habitualmente en las herencias cuando no es posible adjudicar un inmueble concreto de manera individualizada. También la encontramos en los supuestos de divorcio, como consecuencia de la disolución de una comunidad de bienes o cualquier otro tipo de sociedad.

El porcentaje de cuota de cada partícipe o copropietario podrá ser diferente en función de diversos factores, pudiendo surgir mayorías y minorías sobre las cuotas indivisas que conforman el inmueble.

 

 

El artículo 394 del Código Civil reconoce a cada partícipe la facultad individual de usar las cosas comunes siempre que dispongan de ellas conforme a su destino y no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Por otro lado, el Tribunal Supremo en la Sentencia de 12 noviembre de 2009 consideraba que cuando hay copropiedad, existe coposesión por lo que los copropietarios poseen el todo, a no ser que hayan pactado utilidades distintas y, por lo tanto, la posesión individual de las partes de la misma cosa. En consecuencia los comuneros pueden acordar un uso sucesivo del bien conforme a criterios de carácter temporal o de reparto espacial.


Cuando la finca no permita el uso simultáneo por parte de sus respectivos copropietarios, estarán obligados a ponerse de acuerdo para su aprovechamiento, así como para sufragar sus gastos de mantenimiento. Y si alguno realizara un uso abusivo de la finca o no fuese posible alcanzar un acuerdo entre las partes, cualquiera de ellas estaría facultada para presentar una demanda para que los Tribunales determinen los criterios de uso y reparto de gastos de la finca, incluso provisionalmente, en tanto se proceda en su caso, a la venta del inmueble para lo que tendría que instar la acción de división de cosa común comentada en anteriores entradas.